了解互聯(lián)網+房地產+X6種模式的含義
“互聯(lián)網+”在國家的強大背書之下,成為了時下最為火熱的詞匯之一。在“衣食住行”領域里,服裝、餐飲、出行這三個行業(yè)已經被互聯(lián)網深刻的顛覆了,而分量最重的房地產業(yè)正在摸索與互聯(lián)網結合的模式。
一、“互聯(lián)網+房地產”的三個階段
我嘗試將“互聯(lián)網+房地產”的發(fā)展大致劃分為三個階段:
第一個是“+”時代,關鍵詞是“工具,利用你”。在移動互聯(lián)網仿佛一夜之間席卷全中國的時候,很多房地產企業(yè)措手不及,有迷惑,有驚恐,之后逐漸開始學習、使用互聯(lián)網的思維和技術,慢慢嘗試諸如電子商務、網上賣房等,主要目的是縮短渠道、提升效率、促進銷售。這個階段,我認為更多的像“+互聯(lián)網”,互聯(lián)網被當作房地產企業(yè)一種可選的新工具,而互聯(lián)網經濟和傳統(tǒng)經濟則體現競爭關系,甚至傳統(tǒng)企業(yè)在線上和線下還存在隱性的自我競爭,從出現頻次很高的顛覆、替代、革命等激烈字眼上可以感受到整體的氛圍。
第二個是“夾”時代,關鍵詞是“合作,我和你”。一方面,互聯(lián)網企業(yè)開始跳出科技、信息的業(yè)務范疇,向實體服務衍伸,逐漸“變重”;另一方面,有實力和遠見的房地產企業(yè)也開始嘗試基于互聯(lián)網來重構自身體系和業(yè)務,努力“變輕”。互聯(lián)網與房地產業(yè)不再是非此即彼,而是嘗試合作。此外,房地產還探索與其他“不相關”行業(yè)的跨界聯(lián)合,左手是互聯(lián)網,右手是X產業(yè),房地產與雙方互相“夾”住,形成咬合的齒輪組,共同推動創(chuàng)新。
這個階段,我認為互聯(lián)網企業(yè)和房地產企業(yè)在合作中仍是相對獨立的個體,也打著各自的小算盤,比如房地產企業(yè)希望引入智能家居、新科技來提升產品層級,改善服務,黏住客戶;而互聯(lián)網企業(yè)則希望將自己的產品滲透到社區(qū)和房間內,培養(yǎng)用戶習慣,進而培育自己的客戶群。
第三個是“家”時代,關鍵詞是“融合,不分你我”。未來,互聯(lián)網、房地產與相關企業(yè)之間的邊界將會被抹平,不互為工具,也不是單純的合作,而是融合,借助大數據、人工智能、工業(yè)N.0,成為圍繞著人、家居需求而形成的生態(tài)鏈的一個個模塊。
二、“互聯(lián)網+房地產+X”的6種模式
目前,一些有實力的房企開始步入了“夾”時代。聚焦人(租戶和業(yè)主)、財(資金)、物(辦公和住宅空間)三大要素,我們試圖跳出營銷的范疇,總結了6種“互聯(lián)網+房地產+X”模式,思考房地產與移動互聯(lián)網、其他產業(yè)的跨界結合,能否“改造”房地產業(yè)務鏈的前端(辦公模塊化、住宅定制化、投融資網絡化)和后端(公寓社交化、住家智慧化、服務增值化),完成新物種進化的第一步。
1、辦公模塊化:互聯(lián)網+房地產+創(chuàng)業(yè)
我國正處于大眾創(chuàng)業(yè)的風口,2014年全年國內新注冊市場主體1293萬戶,同比增長45.9%。產業(yè)升級也將大批老舊廠房、批發(fā)市場騰出來,這些資源亟待“激活”。
在地產商介入之前,國內的眾創(chuàng)空間已有不少,諸如產業(yè)咖啡館、孵化器、創(chuàng)新工場等等。近年來,開發(fā)商主導的眾創(chuàng)空間在顯著增加,以wework模式為例,用折扣價租下某寫字樓的一兩層,然后將辦公場地劃分成許多小塊,租給那些希望共享資源的初創(chuàng)企業(yè)。
目前,盈利方式主要有4種,一是分時分塊收較高租金,比如SOHO 3Q;二是部分持有,收取低租金,比如萬科云城;三是用產權置換股權,比如深圳星河;四是提供全方位服務,收取服務費,比如毛大慶的優(yōu)客工場。
2、住宅定制化:互聯(lián)網+房地產+移動C2B
C2B即消費者根據自身需求定制產品和價格,生產企業(yè)根據消費者需求進行定制化生產。產品定制在工業(yè)和日產消費領域較為多見,而說到房屋定制,對國內消費者來說似乎是土豪才能享受的事。但隨著經濟發(fā)展和生活水平的提高,個性化房屋的需求會更加明顯。
2014年,萬通提出了自由筑屋定制夢,就是搭建一個互聯(lián)網平臺,集結一群購房者,根據購房者的集體意愿,提供造房團隊,由這個平臺全程跟蹤建造進程,提供后勤支援。這種模式的好處在于先定再建,開發(fā)商解決了客戶問題,而購房者能擁有更多選擇權。今年5月原世茂集團副總裁蔡雪梅宣布離職創(chuàng)業(yè),就是打造中國首個基于C2B邏輯的地產移動互聯(lián)平臺,利用移動互聯(lián)技術與大數據系統(tǒng)完成客戶需求開發(fā)以及與之匹配的規(guī)模化產品定制與營銷,創(chuàng)造全新的互聯(lián)網+房地產運營模式。
3、投融資網絡化:互聯(lián)網+房地產+金融
互聯(lián)網金融與房地產的結合,能否開辟一條開發(fā)商融資和購房者投資的新路?比如近期比較火的房地產眾籌,可以為購房者提供優(yōu)惠和貸款,還可以與金融機構合作開發(fā)金融產品,房企借此得到融資和意向客戶,消費者可以較少的錢投資房地產,獲取投資收益。
今年5月中國平安在入股碧桂園之后,雙方攜手推出首個“開發(fā)眾籌”項目,項目以每平方米為單位而不是按套進行資金的募集,把項目包裝成保險、債券或者余額寶那樣的金融產品,將眾籌建房的行為變成購買金融產品,投資者并不會直接接觸開發(fā)商,“繞開”預售制度。
不論是眾籌、P2P、P2W,還是資產證券化,未來房地產與互聯(lián)網金融的融合大有可為。
4、公寓社交化:互聯(lián)網+房地產+社交
對于大城市的外地年輕人來說,在滿足租住的前提下,還有較強的交流需求,于是以社交公寓、長租公寓為代表的新模式出現了。
與中介、公寓相比,“社交公寓”的定位更接近“社區(qū)平臺”,房子只是載體,重要的是社區(qū)運營和管理。以前開發(fā)商追求土地價值最大化,是開發(fā)的邏輯,是B端思維;而“社交公寓”更多是從人的需求要效益,是運營的邏輯,是C端思維。租客用私人小空間去換取社交大空間,運營商則通過造圈子、增加黏性,從各種衍生需求挖到金子,同時還可以與開發(fā)商、基金合作,實現物業(yè)的保值增值。這種模式看似容易,其實卻有很高的門檻。
5、住家智慧化:互聯(lián)網+房地產+智能系統(tǒng)
某種程度上,人類就是為了讓自己能更“懶”而推動科技和社會進步的,智能系統(tǒng)會讓居家生活更簡單舒適,于是諸如騰訊、小米、360等互聯(lián)網巨頭與方興、正榮、華遠等房企都展開了合作。
將來,智能系統(tǒng)絕不僅僅是生物識別、遠程控制,而是從單獨產品的智能化向系統(tǒng)化、平臺化、去中心化發(fā)展,最終實現物聯(lián)網化和人工智能,通過物聯(lián)網技術將家居中的各種設備連接在一起,并能夠統(tǒng)一協(xié)調管理,最終為提供更為舒適、安全、便捷、環(huán)保的生活環(huán)境所服務,科幻電影里的生活場景可能變?yōu)楝F實。
6、服務增值化:互聯(lián)網+房地產+社區(qū)O2O
未來房地產的競爭看的不是誰的面積大、誰的產品多,而是看誰的體驗做的好。住戶的生活空間體驗是線上和線下O2O的,像互聯(lián)網一樣,讓住戶感覺很好玩,很有趣。所有的社區(qū)服務應該圍繞家和人展開,社區(qū)是生活共性生活的集合體,生活需求的直接的觸點。互聯(lián)網思維和技術是依托,根本目的是借助它們?yōu)樽籼峁┰鲋捣铡?/p>
服務如何實現真正的O2O,需要解決幾個問題:一是要有集成服務移動平臺,通常是APP類應用;二是有橫向覆蓋眾多服務的運營機制,比如購買流程、價格折算、積分兌換等;三是線下縱向的服務商管理,如何挑選、合作、利益分配等,讓服務商有錢賺,住戶更放心。
本文也只是管中窺豹,無法全面、透徹的剖析現在和預測未來,但我們相信,在“夾”時代的高級階段,“互聯(lián)網、房地產和X”將會產生全新的經濟形態(tài),可能產生于6種模式之中,也可能完全不是。
正如陳春花所說:“現在所發(fā)生的一切,具有著未來的屬性,未來本身就是現在。”只要敢想,大膽去做,有什么不可能呢?
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